La densidad urbana ha cobrado un protagonismo significativo en el debate sobre planificación urbana en Chile. En años recientes, el enfoque ha pasado de centrarse en la altura y constructibilidad de las edificaciones a la densidad, una preocupación que surge en respuesta a la «verticalización» y «hiperdensificación» observadas en barrios centrales. Esta transformación ha sido impulsada en parte por la liberalización normativa y la crisis habitacional que enfrenta el país.

Uno de los estudios clave sobre el tema es el informe «Densidad Urbana: Tipologías y Comparación en Tres Grandes Ciudades Chilenas», elaborado por el Centro de Estudios de Ciudad y Territorio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) en diciembre de 2023. Este documento examina comparativamente las densidades urbanas en Santiago, Valparaíso y Concepción, que concentran el 40% de la población nacional. El informe identifica cinco tipologías de densidad, que van desde baja (menos de 10 viviendas por hectárea) hasta alta (más de 500 viviendas por hectárea), ubicadas generalmente en áreas con buena conectividad, como estaciones de metro o corredores de transporte.

Desde el concepto de «densidad equilibrada» promovido por la Nueva Agenda Urbana de 2016 y la Política Nacional de Desarrollo Urbano de 2014, el estudio analiza cómo los Instrumentos de Planificación Territorial (IPT) inciden en la densificación. Aunque estos instrumentos son esenciales para guiar un desarrollo urbano balanceado, los resultados sugieren que la proximidad a bienes públicos urbanos, como transporte y espacios verdes, influye más en la densificación que las normativas de planificación.

El análisis metropolitano revela patrones distintos entre las principales ciudades chilenas. Valparaíso ha mantenido un crecimiento compacto y una densidad poblacional moderada, mientras que Concepción presenta un crecimiento más extensivo que diluye la densidad urbana. Santiago, en cambio, muestra una expansión de su mancha urbana con un crecimiento densificado en sectores bien conectados, especialmente alrededor del metro.

Ilustración 1 Tendencia comparativa de la densidad urbana de las principales ciudades del país 2002-2017

El informe aboga por una densificación equilibrada, subrayando la importancia de una densidad urbana sostenible para reducir costos en infraestructura. Sin embargo, advierte sobre los retos de las densidades extremas, que requieren inversiones en espacio público y transporte para preservar la calidad de vida. En este contexto, la planificación urbana no debe depender solo de la regulación normativa. Los procesos de planificación, sea de elaboración, modificación o actualización, son instancias cruciales para definir una densidad atractiva, consensuada con la comunidad y equilibrada en los términos de armonía, eficiencia, equidad y cohesión social.