La crisis habitacional, en sus diferentes expresiones, merma las condiciones de vida de una parte creciente de la población. El más de medio millón de hogares sin casa -allegados, hacinados o en campamentos, reflejan las dificultades de nuestra sociedad para distribuir los beneficios y oportunidades del desarrollo urbano, así como el desgaste de un modelo que buscaba conciliar el mercado inmobiliario y la producción de vivienda social.

Resulta paradójico que, en comunas de mayor producción inmobiliaria, no existan reducciones significativas del déficit habitacional. En Estación Central, cuyo parque habitacional se ha triplicado desde 2002 [1] – aumentando de 32 mil a más de 90 mil viviendas, mantiene un déficit habitacional cuantitativo de sobre las 5 mil viviendas [2]. Es precisamente en estos territorios, con alta concentración de la edificación, que reflejan la ausencia del Estado en su rol planificador, desentendiendo el derecho a la vivienda [3] y la protección de la salud.

En las últimas décadas, es posible reconocer una reorientación de la política urbana. El año 2009 la Circular DDU 227, que instruye la formulación de planes reguladores comunal, reconoce un nuevo contexto urbano caracterizado por: i) la dinámica inmobiliaria, ii) la descentralización político administrativa, iii) la expansión de las áreas urbanizadas, iv) la demanda por mayor participación y transparencia, y v) la desigualdad urbana en el acceso equitativos a bienes públicos urbanos.

Esta orientación en respuesta al nuevo contexto urbano ha adquirido mayor connotación desde la promulgación de la Política Nacional de Desarrollo Urbano (PNDU) en 2013, que establece elemento clave la integración social, tanto principio rector como ámbito temático, enmarcando un tercio de los lineamientos de la política. A su vez, esta orientación viene a recuperar un rol activo del Estado, en velar porque nuestras ciudades sean lugares inclusivos, reduciendo las desigualdades y la segregación social, marcando un giro respecto al enfoque privatista de la PNDU de 1985, centrado en la labor empresarial en el desarrollo de la ciudad.

Accionar las herramientas de planificación

En la última década, se han realizado una serie de ajustes legislativos para la adopción de estas directrices. Entre estas, la Ley de Aportes al Espacio Público (LAEP) de 2016, la Ley de Integración Social (LIS) de 2022, y el Plan de Emergencia Habitacional 2022-2025 (PEH). En particular, la LAEP posibilitó la incorporación de incentivos o beneficios normativos en los PRC a los proyectos que mejoren los niveles de integración social y sustentabilidad, avanzando más allá del zoning, en un esquema planificación por condiciones explorados en períodos anteriores. Por su parte, la LIS estableció la exigencia de contemplar criterios de integración e inclusión social y urbana en la planificación (Art 27 de a LGUC).

Si bien, en la práctica, el Art 184 de la LGUC permite desde 2016 incorporar exigencias de cuotas de vivienda de interés público a cambio de incentivos normativos, esta facultad no ha sido incorporada de manera extendida por los instrumentos de planificación. Inclusive, el rol que pudieran cumplir los instrumentos de planificación no figura en el PEH de 2022, enfocándose en cambio – y con justa razón, en medidas de gestión que permitan revertir los aspectos más críticos de la emergencia.

En lo que respecta a la labor de la consultoría en planificación urbana, se abre un marco para la adopción de estas facultades en la confección de sus instrumentos de planificación. De un tiempo a esta parte, se han ido incorporando la aplicación de las herramientas más adecuadas para responder a los desafíos de los centros poblados, en coherencia con la imagen objetivo consensuada. En nuestro caso, se viene realizando desde 2016 en estudios, lo que se refleja en instrumentos aprobados como el PRC de San Joaquín y el PRC de Papudo, que se suman a la lista de instrumentos que se encuentran incorporando este tipo de herramientas, como el PRC Renca y una serie de instrumentos en proceso de aprobación.

Conclusión

Más allá de la contingencia de emergencia, la planificación de vivienda de interés público instala un nuevo paradigma para proyectar ciudades que realicen el derecho a la vivienda, actuando más allá de la regulación y el zoning. En otras palabras, las herramientas disponibles permiten fijar equilibrios para ​reenfocar la acción pública y promover una acción privada con una cuota de sentido público, priorizando un desarrollo habitacional destinado para su uso efectivo y orientado en revertir el déficit habitacional, en lugar de engrosar el número de viviendas desocupadas o como activo financiero.

La contingencia actual, plantea desafíos a ser abordados de manera integral, complementando medidas de gestión habitacional y planificación urbana. Es de esperar que la aplicación de estas herramientas vaya permeando cada vez más la cultura institucional y las políticas de los gobiernos comunales y regionales, superando las trabas y las limitantes identificadas en el último tiempo. El contexto actual es auspicioso, considerando la preocupación por el tema y su reflejo en iniciativas como el Plan Ciudades Justas, o en el traspaso efectivo de funciones en el marco de la Ley 21074 de 2018 de Fortalecimiento de la Regionalización. Necesitamos avanzar respondiendo la emergencia, al tiempo que se proyecta y planifican acciones concretas para alcanzar una ciudad donde, efectivamente, quepan todos.

[1] comparación del Censo y roles habitacionales SII 2024

[2] actualmente la información del CECT asciende a 7.682 viviendas, sumando las nuevas componentes incorporadas a la estimación del déficit habitacional.

[3] Decreto 873 de 1991 que Aprueba Convención Americana sobre DDHH denominada Pacto San José de Costa Rica